신탁 공매 단기투자로 1000만원 번 이야기 1편

 

2023년 7월 중순이었다.

여름 더운날에 나와 아내는 부산에 있는 나의 어머니 집에 저녁을 먹기 위해 방문했었다.

 

나는 그해 봄에 라테스민턴이라는 뭔가 테니스 비슷한 운동을 하다가 허리를 삐끗했었는데, 이때문에 허리 디스크가 재발해서 고생하는 중이었다.

 

어머니와 아내가 저녁 식사를 준비해주는 동안 나는 감사하게도, 그리고 뻔뻔하게도 방바닥에 누워서 휴대전화를 만지작 거리며 놀고있었다 ㅋㅋㅋ

마침 온비드 공매를 살펴보고 있었는데 한 물건이 눈에 들어왔다

충북 청주에 있는 도시형 생활주택이었는데 시세랑 비교했을때 2천만원 정도의 갭이 있었다.

이정도면 세금과 부대비용을 제하고도 1천만원 이상 마진이 남을거 같아 보였다

 

공매 공고문 중 발췌

출처: 디스코

 

실거래가 평균은 1억 1천 중반대인데, 온비드 공매 공고에 따르면 7월 28일~31일간 최저 입찰가는 9천만원 중반대였다. 매물도 6개가 동시에 나와있어서 더욱 눈길이 갔다.

인구수 약 85만명인 충북 청주시에서 어느정도 중심부에 위치한 청원구에 위치한 284세대 도시형 생활주택 라임미소가인데, 주변에 청주대학교, 충북도청, 서문시장, 청주시청 이전 예정지 등이 있었다.

무엇보다 청주에는 SK하이닉스 청주 캠퍼스가 있기 때문에 수요는 충분할거라는 생각이 들었다.

2017년 사용허가된 만 5년차의 준 신축건물이었고, 인터넷으로 내부 구조에 대해 조사해보니 1~2인 가구가 선호할만한 분리형 2룸~3룸으로 구성되어있었다.

붙박이장, 빌트인 에어컨등 옵션도 양호했고, 발코니도 있었다. 요즘은 혼자사는 1인가구도 거실-방-발코니가 있는 주택을 선호한다.

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폰으로 정보를 조사하는 동안 좋은 느낌이 들었다.

어머니와의 저녁식사를 하면서 아내에게 이 물건에 대한 이야기를 했더니 아내 또한 많은 관심을 보였다.

 

식사자리가 끝나고 집에 돌아와서 PC의 전원을 켜고 온라인 손품을 들여 여러모로 조사를 했다.

공매 공고문에 기재된 물건들의 층수와 방향등을 인터넷으로 먼저 조사하고, 다음날 근처 부동산 몇군데에 전화해서 사람들이 선호하는 층수와 방향을 알아냈다.

공매로 나온 호실 중 절반인 3개 호실은 바로 옆건물이 바짝 붙어있어 창문이 가려지기 때문에 세입자든, 매수자든 비선호 한다는 것이었다.

 

우리는 선호도가 좋고 방향이 양호한 2개 호실로 목표를 좁혔다.

 

신탁공매의 경우 인수주의로서 (가)압류등 등기상의 권리를 매수인이 인수해야 한다.

일반적인 경매가 소멸주의로서 매각으로 등기상의 권리가 최고가 매수인에게 인수되지 않는것과 다른점이다.

 

이 물건의 등기부에는 2019년 청주시 청원구 지방세 압류가 기록돼있었다. 이 물건을 매수하면 세금을 인수해야 하는 상황이었다. 다음날 낮에 청주시 청원구와 세무서에 전화해서 압류금액을 여쭤봤지만 공무원 분들은 역시나 알려줄수 없는 정보라는 말만 했다.

나라에서 공개매각하는 부동산에 설정된 압류금액을 알려주지 않는 현재의 행정절차는 분명 문제가 있다.

 

하지만 반대로 생각하면 이런 후진 행정 덕분에 경매 투자자에게는 수익을 올릴수 있는 기회가 온다.

 

발품을 팔고 직접 몸으로 부딪히며 조사하다보면 온라인에서는 알수없는 정보를 얻게 된다. 그리고 낙찰과 수익도 따라오는 것이다.

 

나는 [경매 수익] = [발품 수익] 이라고 생각한다.

 

다음날 아내와 나는'공매 공고문'과 신분증 등을 지참하고 법원 등기소에 방문해서 등기부에 나와있는 '신탁 원부'를 발급 받았다.

그리고 가까운 행정복지센터에 방문해서 각 호실의 전입세대 열람도 발급 받았다.

 

여기까지 조사하고 나서 위 사건의 스토리를 대략 그려볼 수 있었다.

 

주식회사 오마주(위탁자)가 무궁화 신탁회사(수탁자)에게 등기를 넘기고 대출을 받아서 도시형생활주택을 건설했지만, 자금사정이 악화되어서 공매로 잔여물량이 나오게 된 것이었다.

 

그리고 우리가 관심을 가진 총 2세대 중 한개 세대에는 수탁자의 동의 없이 주식회사 오마주와 임대차 계약된 임차인도 존재하고 있는 상황이었다.

이게 무슨 말인지 간단하게 설명하자면... ...

주식회사 오마주와 임대차 계약을 한 임차인은 보증금을 날리게 생겼다는 이야기였다.

전세사기 물건일 가능성이 컸다.

 

전입세대 열람에는 보증금이 얼마인지 기재되지 않는다.

그곳에는 전입일자와 성명, 동거인 등만 나와있다.

관리사무소에 전화해서 각 호실의 미납 관리비 현황과 세대별 전용 전기, 수도 사용량이 있는지 문의했다.

다행이 2개 호실 모두 미납 관리비가 없으며 전기 수도 사용량이 있었다.

관리비도 내고 있고, 각 세대 전용 사용량이 있으면 실제 거주하는 사람이 있다는 뜻이다.

 

가끔 전입세대 열람에 세대주가 있는것으로 나오지만 전용 수도 사용량이 없는 곳이 있는데, 사람이 살면서 물을 하나도 사용하지 않는것은 불가능하다. 이런곳은 공실일 가능성이 크다.

 

여기까지 조사해본 아내와 나는 청주에 임장을 가야겠다는 결론을 내렸다.

직접 발품을 팔아서 전입세대를 만나 이야기를 나눠보고 싶었다.

 

또한 이 물건을 매수하고 싶은 생각이 드는지 그런 느낌적인 느낌(?)도 직접 보고 판단해야한다.

 

아무리 경공매로 싸게 매수해서 바로 단타로 매각 할 부동산이지만

 

내가 봤을때 사고싶은 생각이 들어야 남도 사고싶은 것이다.

아내와 나는 청주로의 임장 스케쥴을 의논하고 있었다.

 

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